Jak to funguje

Simulátor je orientační finanční model. Nehledá jednu jistou budoucnost, ale pomáhá pochopit, jak se mohou v čase potkávat majetek, investice, nemovitosti, dluhy, nájemní cashflow, inflace a výdaje.

Čisté jmění

Čisté jmění je součet likvidních aktiv, reinvestovaného cashflow z nájmů a equity v nemovitostech. Od hodnoty nemovitostí se odečítají zbývající úvěry.

Likvidní aktiva

Likvidní aktiva představují investice a hotovost, ze kterých lze v modelu tvořit pasivní příjem podle zadaného SWR. Patří sem například ETF, akcie, dluhopisy, hotovost nebo jiné investiční portfolio.

Nemovitosti a equity

U nemovitostí model sleduje aktuální hodnotu, roční zhodnocení, zůstatek úvěru a vlastní equity. Equity je rozdíl mezi hodnotou nemovitosti a zbývajícím dluhem.

Hypotéky

Hypotéky se počítají měsíčně. Model každý rok simuluje 12 splátek, rozdělení na úrok a jistinu a postupné snižování zůstatku úvěru. Volitelně lze zadat refixaci sazby.

Nájemní cashflow

U pronajímaných nemovitostí se počítá nájem, náklady, hypotéční splátka a čisté roční cashflow. Toto cashflow se může v modelu reinvestovat a později pomáhat pokrývat výdaje.

Inflace

Inflace navyšuje cílové výdaje v čase a používá se také pro přepočet reálné hodnoty majetku na dnešní kupní sílu. Proto model zobrazuje nominální i reálné hodnoty.

SWR

SWR, tedy safe withdrawal rate, je zjednodušený předpoklad, jakou část likvidního portfolia lze ročně použít jako pasivní příjem. Například 4 procenta znamenají, že portfolio 10 000 000 Kč vytváří orientační roční kapacitu 400 000 Kč.

Pasivní příjem

Pasivní příjem se v modelu počítá jako SWR z likvidních aktiv plus aktuální cashflow z pronajímaných nemovitostí. Tento údaj je porovnáván s cílovými ročními výdaji.

Finanční nezávislost

Finanční nezávislost nastává v prvním roce, kdy modelovaný pasivní příjem dosáhne nebo překročí cílové výdaje navýšené o inflaci.

Monte Carlo

Monte Carlo simulace používá zadanou volatilitu u likvidních aktiv a opakovaně modeluje různé možné výnosové scénáře. Výsledkem je orientační pravděpodobnost dosažení FI, medián FI věku a intervaly možných výsledků.

Omezení modelu

Model je zjednodušený. Nemusí zahrnovat všechny daně, poplatky, právní podmínky, lokální důchodový systém, měnové riziko, změny příjmů, krizové životní události ani přesné chování finančních trhů. Výsledky proto slouží pro orientaci a přemýšlení, ne jako osobní doporučení.

Další právní a metodické upozornění najdete na stránce Disclaimer.