Jak to funguje

Simulátor je orientační finanční model. Nehledá jednu jistou budoucnost, ale pomáhá pochopit, jak se mohou v čase potkávat majetek, investice, nemovitosti, dluhy, nájemní cashflow, inflace a výdaje.

Čisté jmění

Čisté jmění je součet likvidních a rezervovaných peněz, reinvestovaného cashflow z nájmů a hodnoty nemovitostí po odečtení úvěrů. Odečítají se také neuhrazené závazky; dluh při prodeji nemovitosti nezmizí.

Likvidní aktiva

Likvidní aktiva představují investice a hotovost, ze kterých lze v modelu tvořit pasivní příjem podle zadaného SWR. Patří sem například ETF, akcie, dluhopisy, hotovost nebo jiné investiční portfolio.

Nemovitosti a equity

U nemovitostí model sleduje aktuální hodnotu, roční zhodnocení, zůstatek úvěru a vlastní equity. Equity je rozdíl mezi hodnotou nemovitosti a zbývajícím dluhem.

Hypotéky

Celý model postupuje po měsících. Hypoteční splátka se rozdělí na úrok a jistinu; poslední splátka je pouze zbývající dluh s úrokem. Mimořádná splátka na začátku měsíce snižuje už jeho úrok. Volitelně lze zadat refixaci sazby.

U vlastního bydlení určete, zda životní výdaje zadáváte bez splátek, nebo včetně dnešních splátek. Model oddělí splátky od ostatních výdajů a započítá je pouze jednou. Po doplacení hypotéky výdajový cíl klesne. Před FI se předpokládá úhrada z pracovního příjmu; po FI z dostupných prostředků.

Nájemní cashflow

U pronajímaných nemovitostí se počítá nájem, náklady, hypotéční splátka a čisté roční cashflow. Toto cashflow se může v modelu reinvestovat a později pomáhat pokrývat výdaje.

Inflace

Inflace měsíčně navyšuje životní výdaje a provozní náklady; hypoteční splátky se řídí úvěrem. Růst investičních vkladů s inflací lze zapnout. Pravidelné vklady přicházejí na konci měsíce, události na začátku. Efektivní roční investiční výnos se převádí na měsíční jako (1 + výnos) na jednu dvanáctinu minus 1. Reálná hodnota vyjadřuje dnešní kupní sílu.

SWR

SWR, tedy safe withdrawal rate, je zjednodušený předpoklad, jakou část likvidního portfolia lze ročně použít jako pasivní příjem. Například 4 procenta znamenají, že portfolio 10 000 000 Kč vytváří orientační roční kapacitu 400 000 Kč.

Pasivní příjem

Orientační příjmová kapacita je roční míra výběru z dostupných likvidních aktiv plus čistý nájem následujícího měsíce vynásobený dvanácti. Historický nájem za uplynulý rok je v tabulce samostatně. Vlastní bydlení ani nemovitostní equity se nepovažují za likvidní prostředky.

Finanční nezávislost

Finanční nezávislost nastává na první měsíční hranici, včetně dneška, kdy příjmová kapacita pokryje výdaje a nezůstává neuhrazený závazek. Nový scénář používá měnitelnou míru výběru 4 % a konečný věk 95 let. Staré scénáře zachovají vlastní míru výběru a horizont.

Udržitelnost FI

Samostatně ověřujeme, zda po přechodu dokážou prostředky zaplatit plánované výdaje až do konce projekce. Výběry pokrývají výdaje, nejsou automaticky pevným procentem portfolia. Změny výdajů a doplacení hypotéky ovlivňují cíl. První nepokrytá povinnost znamená selhání udržitelnosti; historické dosažení FI se tím nemaže. Výsledek platí pouze pro zadané předpoklady.

Monte Carlo

Monte Carlo je v měsíční verzi dočasně vypnuté do samostatného ověření modelu nejistoty. Současné výsledky používají pevné výnosy a nejsou pravděpodobností úspěchu.

Omezení modelu

Model je zjednodušený. Nemusí zahrnovat všechny daně, poplatky, právní podmínky, lokální důchodový systém, měnové riziko, změny příjmů, krizové životní události ani přesné chování finančních trhů. Výsledky proto slouží pro orientaci a přemýšlení, ne jako osobní doporučení.

Další právní a metodické upozornění najdete na stránce Disclaimer.